Triển vọng ngành Bất động sản 2026

S&I Ratings trân trọng gửi tới Quý khách hàng Báo cáo cập nhật và đánh giá tổng quan về triển vọng thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2026.  Nhìn chung, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ vận hành theo hướng tăng trưởng thận trọng, chọn lọc và gắn chặt với hạ tầng và nhu cầu ở thực, thay vì tăng trưởng nóng trên diện rộng. Cơ hội sẽ tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững, quỹ đất sạch và dự án phù hợp với quy hoạch dài hạn.

1. Cải cách khung pháp lý – mở khóa nguồn cung bất động sản

Việc hoàn thiện và ban hành các văn bản pháp lý mới trong giai đoạn 2025–2026 được kỳ vọng sẽ tác động tích cực rõ rệt đến thị trường. Các chính sách như NQ 254/2025/QH15 và NĐ 34/2026/NĐ-CP giúp tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, quy hoạch và xử lý tài sản bảo đảm, qua đó tái khởi động hàng nghìn dự án tồn đọng.
Song song, NĐ 357/2025/NĐ-CP và NĐ 34/2026/NĐ-CP tạo nền tảng rút ngắn quy trình phát triển dự án và nâng cao tính minh bạch dữ liệu, giúp thị trường vận hành hiệu quả và bền vững hơn trong trung hạn.

2. Giá bất động sản tăng mạnh 2024 – 2025, khó hình thành chu kỳ tăng giá mới

Giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025. Tại Hà Nội, người mua ở thực vẫn sẵn sàng chấp nhận mức giá cao khi giá căn hộ đã tăng khoảng 24% trong năm, trong khi phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất.
Ngược lại, thị trường TP.HCM và Bình Dương cho thấy sự phân hóa rõ nét hơn giữa các phân khúc và nhóm khách hàng. Chúng tôi cho rằng nguồn cung sẽ được cải thiện tại một số khu vực thị trường và loại hình bất động sản, song khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mới trên diện rộng năm 2026 là hạn chế.

3. Áp lực thanh khoản – lãi suất và tín dụng bất động sản

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng trong thời gian gần đây đang tạo áp lực ngắn hạn lên thanh khoản thị trường, khiến cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu ở thực trở nên thận trọng hơn.  Mức lãi suất phát hành trái phiếu trong quý 1 của doanh nghiệp Bất động sản đã đạt mức 13.5%.
Tuy nhiên, chúng tôi không kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục tăng mạnh trong suốt năm 2026, qua đó thị trường có thể dần tìm lại trạng thái cân bằng hơn từ nửa cuối năm 2026.

4. Đầu tư công & hạ tầng – động lực then chốt của chu kỳ mới

Việc đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt vào các dự án giao thông trọng điểm và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), đang mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy giãn dân và hình thành các cực tăng trưởng mới.
Các đô thị vệ tinh và siêu đô thị quy mô lớn dọc theo các trục hạ tầng sẽ đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung trong giai đoạn tới. Trong bối cảnh đó, Hải Phòng nổi lên như một trung tâm công nghiệp – logistics trọng điểm của miền Bắc, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và các cơ chế phát triển đặc thù.

5. Doanh nghiệp bất động sản niêm yết phục hồi, song đòn bẩy tài chính gia tăng

Nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về doanh thu và lợi nhuận với đóng góp chủ yếu đến từ nhóm Vingroup, đồng thời gia tăng sử dụng vốn vay nhằm chuẩn bị nguồn lực cho các dự án quy mô lớn trong giai đoạn 2026–2028.
Xu hướng này phản ánh kỳ vọng tích cực của doanh nghiệp đối với chu kỳ mới, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về quản trị dòng tiền, tiến độ triển khai và khả năng hấp thụ của thị trường. Áp lực đáo hạn trái phiếu và chi phí vốn cao hơn nhiều khả năng sẽ thúc đẩy quá trình sàng lọc doanh nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.